正如平安证券在研报中所称，如今物业行业格局依旧分散。此时此刻，物企借助资本市场，收并购、品牌外拓、非住拓展等亦如火如荼，在增值服务各细分领域率先发力的综合型龙头才有望脱颖而出。

　　柏文喜指出，企业合作项目权益占比低，自然在项目公司中的话语权就相对较差，而合作权益占比较高并有实际控制力的那一方就有可能将项目公司未来的物业管理合同交予自己旗下的物业企业。“这也表明德信中国从自身项目中为旗下的德信服务获取服务合同的难度较大。”

　　在第一服务香港交易所上市庆祝仪式上，第一服务董事长张鹏称，当前物业行业已进入白热化竞争的红海状态，资本化是为占领市场份额。

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　　与大部分房企系物业急于外拓项目，进而摆脱对母公司高度依赖的弊病相比，德信服务在这方面有着先天优势。

　　中原地产上海分析师卢文曦同样认为，“这样的下滑速度不是好事。因为企业服务面积不大，第三方占比下滑、续约率也下滑，企业发展的速度要受到影响。”

　　柏文喜分析称，企业续约率呈现逐步降低趋势，说明企业的市场维护能力不足，并没有随着市场竞争程度的提升而提升，这不利于企业的可持续发展。

　　数据显示，截至2020年末，德信服务独立第三方开发商开发的106项物业，在管总建筑面积为1610万平方米，占在管总建筑面积的64.9%。这一占比高于大部分上市的房企系物业。

　　德信服务即便如愿登陆港交所，如何通过这些考验仍是一个未知数。

　　而招股书显示，截至2020年12月31日，德信服务在管物业共175项，在管建筑面积共2490万平方米，覆盖7个省份，24座城市。

　　翻开聆讯资料可以看到，德信服务最大的亮点在于独立第三方业务占比高。但横向来看，德信服务这个最明显的优势却正在渐渐失去：独立第三方项目占比不断下滑，关联房企项目或难以为继。

　　内忧外患之下，德信服务未来的发展或许已经有了轮廓。

　　对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这说明德信服务的第三方市场拓展能力跟不上企业的发展速度，企业仍然需要提升自身的市场核心竞争力。

　　“现在物企还是主要依靠母公司，拓展的能力还是弱了点。”但是，德信服务的关联房企德信中国能给德信服务提供的增量空间或有限。按照规划，德信中国2021年要冲击千亿。为达到这一目标，德信中国采用增加合作项目的方式。数据显示，2020年德信新增的40个项目中，仅有1个项目权益比达到100%，其中有26个项目权益比低于50%。

　　“德信服务自身突破存在问题，被边缘化的概率相当高”。在卢文曦看来，资本市场如今还是以规模作为讲故事的重要逻辑，规模上不去，一切都是白搭。

　　但若将德信服务的发展轴展开来看，便可以发现德信服务的优势正在滑落。数据显示，2018年-2020年，德信服务第三方开发商开发物业的在管建筑面积占比呈持续下滑状态，抖客网，分别为78.1%、70.4%、64.9%。

　　但企业的市场竞争力也正在遭遇挑战。聆讯资料显示，德信服务的到期后续新的物业管理服务协议的续约率呈现下滑趋势，2018-2020年这一数字分别为84.9%、76.9%、76.9%。

　　大概率被边缘化

　　赴港上市之前，德信服务曾以盛全物业的身份于新三板挂牌。2018年底自新三板摘牌后，在两年时间里，盛全物业做了一系列重组、股改和更名动作，为主板上市做准备。2021年1月18日，德信服务披露招股书，盛全物业以新身份冲刺港交所。

　　德信服务距离港交所的大门又近了一步。6月18日，德信服务通过聆讯，建银国际担任其独家保荐人。

　　尽管历时两年准备，但从规模上看，德信服务的“盘子”仍然较小。正荣物业董事长兼总经理黄亮曾在接受媒体专访时将3000万平方米定为一个门槛，认为管理面积在3000万平方米以下的物企是小型公司。

　　内忧外患